Spätestens jedem, der/die schon einmal „Monopoly“ gespielt hat, sind Begriffe wie „Darlehen“, „Kredit“, oder „Zinsen“ bereits begegnet. Doch was schon in der Welt des Brettspiels zu kleinen Unstimmigkeiten führen und über Sieg und Niederlage entscheiden kann, ist im Bereich der Immobilien ein elementarer Teil des gelungen Haus- oder Wohnungskaufs. Die Finanzierung einer Immobilie gehört schlicht zum Immobilienkauf dazu und sollte von Beginn an mitgedacht, geplant und klug berechnet sein – schließlich möchten Sie die Vorteile und positiven Aspekte Ihres Kaufs genießen können. Damit dies möglich ist und Sie die Frage “Wie finanziere ich eine Immobilie?” für sich beantworten können, sollten zunächst einige grundlegenden Begriffe geklärt sein:

Was ist ein Darlehen; was ist ein Kredit?

Grundsätzlich beschrieben beide Begriffe eine Vertragsbeziehung, in der eine Partei (meist eine Bank) der anderen Partei eine konkrete Summe Geld leiht. Dies geschieht zu vorher festgelegten Konditionen, die beispielsweise die Laufzeiten und Zinsen betreffen. Ein Darlehen ist dabei eine Unterform eines Kredits, welche sich in der Regel auf höhere Summen und eine längere Laufzeit bezieht und somit meist bei großen Investitionen – wie dem Hausbau oder Hauskauf – festgelegt wird.

Von Schritt zu Schritt: Wie funktioniert die Finanzierung?

Bereits vor der Suche nach einer Immobilie, sollten Sie eine grobe Übersicht über Ihre potenzielle Finanzierungsstrategie besitzen. Haben Sie nämlich erst einmal eine passende Immobilie gefunden, kann es sehr schnell gehen: Im besten Fall möchten beide Parteien (Verkäufer:in und Sie als Käufer:in) so schnell wie möglich Einigkeit erzielen und den Kauf abschließen. Hierfür sollten Sie zunächst einige Banken nach Ihren Finanzierungskonditionen befragen. Es kann sich außerdem lohnen, einen unabhängigen Finanzierungspartner zu Rate zu ziehen.

Immobilienwert und Grundschuld, Eigenkapital und Zinssatz

Wenn Sie nun mit dem Finanzierungspartner Ihrer Wahl in Kontakt treten, bestimmt Ihr Eigenkapital in der Regel die Finanzierungshöhe, welche Ihr Partner (wir gehen in der Folge von einer Bank aus) zu finanzieren bereit ist: Je höher das Eigenkapital, desto niedriger der Zinssatz. Die Finanzierung wird immer am reinen Immobilienwert gemessen, da diese bei einer potenziellen Zahlungsunfähigkeit von der Bank übernommen wird. Zu diesem Zweck lässt sich die Bank notariell, nach der Festschreibung des Kaufvertrags, eine Grundschuld eintragen und steht somit mit im Grundbuch. Dies macht sie nicht zum (Mit)Eigentümer des Hauses, aber sie darf im Ernstfall die Zwangsversteigerung oder den Verkauf initiieren. In diesem Rahmen schickt die Bank meist auch im Voraus einen Gutachter, der den (Kauf)Wert der Immobilie nochmals prüft und so die Perspektive der Bank absichert.

Im Normalfall sollten Sie 20-40 Prozent der Immobilie aus Eigenkapital aufbringen, um einen vernünftigen Zinssatz von der Bank zu erhalten. Diesen gibt die Bank vor und liegt aktuell in der Regel bei 3-4 Prozent. In der Folge wird eine Zinsbindung festgelegt, die meist über 10, 15 oder 20 Jahre läuft – danach kann dann ein neues Darlehen mit einem neuen Zinssatz abgeschlossen werden. Sollten Sie im Sonderfall den Kaufpreis inklusive der Nebenkosten finanzieren wollen, erhielten Sie eine „Finanzierung über 100%“ – also eine Überfinanzierung. Dies empfiehlt sich allerdings nur, wenn es sich bei der Immobilie um eine Kapitalanlage handelt und sollte gründlich vorbereitet und durchgerechnet sein.

Die unterschiedlichen Darlehensarten

Das Fälligkeitsdarlehen beschreibt eine sehr seltene Form des Darlehens. In diesem Fall bezahlen Sie nur den Zinsbetrag über einen längeren Zeitraum; das volle Darlehen tilgen Sie am Ende der Finanzierung mit einer Zahlung. In 95-98% der Fälle tritt jedoch ein Annuitätendarlehen auf: Hier steht zu Beginn ein Tilgungssatz fest (im prozentualen Anteil 1-4 Prozent der gesamten Baufinanzierungssumme), den Sie als Darlehensnehmer:in gemeinsam mit den Zinsen an die Bank zahlen. Während zu Beginn die Zinsen noch den höheren Anteil der Annuität (= Jahreszahlung) ausmachen, sinkt dieser Anteil im Laufe des Darlehens mit steigender Tilgung. Im Zuge dessen steigt Ihr Anteil am Darlehen – und somit auch Ihr Anteil an der Immobilie.

Bei beiden Darlehensarten sind, in Absprache mit der Bank, sogenannte Sondertilgungen möglich: Dies sind in der Regel zinsfreie Sonderzahlungen, die nur vom Darlehen abgehen. Ebenso können Sie bestimmte Tilgungsaussetzungen vereinbaren. Für gewerbliche Käufer:innen besteht zudem die Möglichkeit eines variablen Darlehens, in welchem keine Zinsbindung herrscht.

Zusammenfassung – Welcher Weg ist der richtige für mich?

Wie beinahe jeder Prozess im Rahmen des Immobilienkaufs und -verkaufs, ist auch die Finanzierung höchst individuell. Die Immobilie soll für Sie schließlich weiterhin eine Freude und ein Lebenstraum darstellen und nicht zur finanziellen Falle werden. Deswegen gilt: Egal wie Ihr konkreter Finanzierungsplan aussehen wird, lassen Sie sich auch bei der Frage “Wie finanziere ich eine Immobilie?” umfangreich beraten. Wir von Real AixState unterstützen Sie auch hier und helfen gerne weiter. Eine gesunde Kombination aus Eigenkapital und Darlehen stellt in vielen Fällen die beste Lösung dar, sollte aber stets gut geplant werden – denn ein Darlehen bindet natürlich. Deswegen kann und sollte es immer an die persönlichen Verhältnisse angepasst werden, um nachhaltig eine sorgenfreie Finanzierung Ihres Immobilientraums zu ermöglichen.

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